Column

リバースモーゲージやセール・リースバックと比べた場合の弊社の「すみつぎ」の優位性について

近年では老後資金の不足について不安を抱える高齢者の方が増えています。毎月の生活費が最後まで足りるのか、不安を感じる方も多いでしょう。

老後資金の不足を補うために、お持ちの自宅不動産を活用する方法があります。自宅不動産を活用すれば、たとえばリースバックやリバースモーゲージなどを利用してまとまった資金を調達できます。

ただしこれらの方法にはメリットだけではなくデメリットもあります。

リースバックやリバースモーゲージ以外にも、弊社が提案する「すみつぎ」というサービスがあり、こちらを利用したほうが経済的に得になるケースが少なくありません。

今回はリースバックやリバースモーゲージと比較した場合の「すみつぎ」の特徴や優位性について解説します。

老後資金を自宅不動産の活用によって補おうと検討している方はぜひ参考にしてみてください。

1.「すみつぎ」とは

「すみつぎ」とは、自宅不動産を一般の投資家などへ売却し、売却代金を毎月分割で払ってもらえるサービスです。

「すみつぎ」を利用すると、高齢者の自宅をより若い世代の人に買い取ってもらえます。売却代金については一括ではなく、月々の分割払いで支払われます。

自宅の売主である高齢者は、売却代金を毎月の生活費に充てられる仕組みです。

また自宅の売主は、売却後も家に住み続けることができます。家を引き渡す時期は「居住を終えたとき」とされているので、家を売ったからといってすぐに家から退去する必要はありません。

このように「すみつぎ」を利用すると、自宅を売却して毎月の生活費を得ながら、これまでと同様に自宅に住み続けることができます。

高齢になった後の生活費調達方法として有効な手段といえるでしょう。

2.リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、家を担保にお金を借りる方法です。

リバースモーゲージを利用するには金融機関に融資を申し込まねばなりません。

融資の審査に通ったら、家を抵当に入れて融資を受けられます。

その融資金を生活費に充てられる仕組みです。

お金を借りるだけなので家の所有権はなくなりませんし、もちろん家に住み続けることが可能です。

ただしリバースモーゲージを利用した場合、金融機関へ毎月利息を支払う必要がありますし、最後には借りた融資金を全額返済をしなければなりません。

そのため、リバースモーゲージを借りた本人が死亡した後には、相続人が残りの金利と元金の両方を返済しなければなりません。

または、元本の返済に変えて、自宅を金融機関へ引き渡すことも可能ですが、その場合には自宅不動産を失うことになります。

リバースモーゲージの場合、当初にまとまったお金を得ることができますが、最終的には借りたお金の返済が必要となりますし、金利が上乗せされるので、最終的には借りた金額より返す金額の方が大きくなるデメリットもあるといえるでしょう。

3.リースバックとは

リースバックとは家を売却し、売却後は賃借人として家に住み続ける方法です。

リースバックを利用する場合には不動産会社などに家を売却します。

その後は家の買主から家を賃借するので、実際に家から退去する必要はありません。

リースバックを利用すると、売却時にまとまったお金が入ってくるので生活資金に充てられます。

ただし売却後は自宅は他人の物となり、売主はそれ以後賃借人の立場になるので、賃料を毎月支払う必要があります。またリースバック契約内容によっては一定の期間しか住めないケースもあるので注意が必要です。

4.「すみつぎ」とリバースモーゲージ、リースバックとの違い

「すみつぎ」とリバースモーゲージ、リースバックは何が違うのか、比較してみましょう。

【「すみつぎ」とリバースモーゲージ、リースバックとの比較表】

「すみつぎ」リバースモーゲージリースバック
取引内容物件の売却ローンの借入物件の売却
生活費が入ってくる
タイミング
毎月分割借入時に一括売却時に一括
居住中の支出の有無なし利息の支払いが必要賃料の支払いが必要
死亡時や介護施設へ入居するまで家に住めるかとうか住める利息を払い続ける限り住めるケースが多い賃料が払えなくなれば住めなくなる

以下で「すみつぎ」とリバースモーゲージ、リースバックの具体的な違いをご説明します。

4-1.売却か借入か

「すみつぎ」やリースバックとリバースモーゲージは、家の売却かそれともローンの借入かという点で根本的に違います。

「すみつぎ」やリースバックの場合、家を売却します。よって売主は家の所有者ではなくなってしまいます。

一方リバースモーゲージの場合には融資を受けるだけなので、家の所有権は失いません。

家の所有権を失いたくない方にはリバースモーゲージが適しているといえるでしょう。

ただしリバースモーゲージでも売主の死亡時には、ローンの返済の代わりに家を引き渡すか、相続人がローンを返済する必要があり、返済がきびしければやはり家を売却する結果となるケース、も多いので、次の世代に家を残せるケースはあまり多くないようです。

4-2.生活費が入ってくるタイミング

「すみつぎ」とリースバック、リバースモーゲージは、生活費が入ってくるタイミングも異なります。

リースバックやリバースモーゲージの場合、契約して家を売却したり借入をしたりした時点で、一括で支払いを受けられます。

「すみつぎ」の場合には、生活費(売却金)の受け取りは毎月分割払いとなります。

一括でまとまった資金を受け取りたい方はリースバックやリバースモーゲージの利用の方が適しているでしょう。

一方、毎月の生活費を補填する目的であれば、「すみつぎ」を利用するメリットが大きくなります。

4-3.居住期間中の支出の有無

リースバックの場合、毎月の賃料支払が発生します。

リースバックの賃料は周辺の相場より高額になるケースが多いので、注意しなければなりません。当初に一括で売却金が入ってきても、その後の賃料で目減りしてしまうケースが多いのです。

リバースモーゲージでは、

一般的に、借入人が生きている間は利息のみ、死亡した場合に元金と利息を一括返済する約定になっているケースが多数です。従って、毎月の利息の支払いが必要となります。

リバースモーゲージを利用すると利息がかかってくるので、結局借りた以上の金額を返済しなければならないデメリットがあります。

これに対して、「すみつぎ」の場合には賃料も利息の支払いや融資金の返済もないので、一切の支払いは不要となるメリットがあります。

4-4.死亡時や介護施設へ入居するまで家に住めるかどうか

「すみつぎ」の場合、死亡時や介護施設へ入居するまで、確実に家に住み続けられます。上述のように、売主には一切支払い義務がありませんので、金銭的に苦しくなり支払いが滞るという心配がいりません。

また、住んでいる途中で売却代金を全額受け取っても、売主が家に住む必要性がなくなるまでは家に住めるメリットがあります。

一方リースバックの場合、定期賃貸借契約であれば2~3年しか住めないケースもありますし、賃借期間に期限がない場合であっても、家賃を支払えなくなったら退去しなければなりません。

リバースモーゲージの場合にも、月々の返済ができなくなったら退去の必要性が出てきます。家の担保価値が下がった場合には、それまでに借り入れたローンの一部繰上げ返済を求められケースもあり、それを返せなければ期限の利益を失いこれまで借りていたローンの全額について一括返済を求められる可能性があります。このようなまとまった現金を有しているケースは多くないと思われますので、一括返済ができなかったとすると、結局は家が競売にかかってしまい退去させられてしまうことも起こりえます。

死亡時や介護施設へ入居するまでの長い間、支払い義務を果たせなくなる心配がなく、確実に最後まで家に住み続けられるのは「すみつぎ」のメリットといえるでしょう。

【市場価格6,700万円の自宅を活用するケースにおける比較】

次に市場価格が6700万円程度の自宅を「すみつぎ」、リバースモーゲージ、リースバックを利用した場合のそれぞれのシミュレーションをしてみます。

 「すみつぎ」リバース モーゲージリースバック
売却価格 /借入可能額3,886万円3,350万円
(市場価格の50%)
4,690万円
(市場価格の70%)
毎月の金利/賃料
(支出額)
なし年3%
83,750円
売却価格の年8%
約31.3万円
毎月の受取金額
(収入額)
約15.4万円なしなし
支出金額(年)なし約105万円約375万円
受取金額(年)約185万円なしなし
21年間の支出金額なし-21,105,000円-78,876,000円
21年間の収支   +38,860,000円  +12,395,000円    -31,976,000円

*すみつぎの売却価格は、売主の方の年齢や物件の査定額をもとに、当社にて算定価格を提示し、最終的には売主の方が納得のいく価格で自由に売り出せます。本ケースでは72歳のご主人様と70歳の奥様を想定しております。奥様のご年齢(70歳)を基に試算した場合、厚生労働省が毎年公表しています簡易生命表令和3年版によりますと70歳の女性の方の平均余命は20.31年(*72歳男性の平均余命は14.51年)とされていますので、期間を21年としております。

*簡易生命表はこちら
https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/seimei/list54-57-02.html

【21年居住した結果】

リバースモーゲージの場合には21年で1239万5000円のプラスになります。ただし死亡時には融資金の残金を返さねばならないので、全体的には支出がさらに膨らみマイナスになるのが通常です。

リースバックの場合、家賃の支出が大きいので21年も住むとマイナス3197万6000円にもなってしまいます。

「すみつぎ」の場合には月々の支払いがないのでランニングコストがかからず、21年間住めばその期間中分割金が支払われ続けます。収支的にはプラス3886万円となります。

以上のように、経済的な点に着目すれば「すみつぎ」はリースバックやリバースモーゲージに大きく優るといえるでしょう。

5.リバースモーゲージのメリットとデメリット

5-1.メリット

  • 住み慣れた家にそのまま住み続けることができる
  • まとまった現金を得られる
  • 住宅ローンがあっても利用可能
  • 住宅ローンと比べた場合に、毎月の支出を抑えることができる

5-2.デメリット

  • ローン金額は物件評価額の50%程度と低い
  • 一般的なローンより利息が高く、金利変動リスクも負う
  • 契約時に推定相続人全員の同意が必要
  • 物件の価値が下がった場合、借入済みのローンの一部返済を求められる場合がある
  • 年齢や、物件の属性(エリア・築年数・土地の広さ、マンション等)によっては利用できない場合がある

6.リースバックのメリットとデメリット

6-1.メリット

  • 住み慣れた家にそのまま住み続けることができる
  • まとまった現金を得られる
  • 利用できる対象者の制限がない
  • 推定相続人全員の同意が不要
  • 住宅ローンが残っていても利用可能
  • 住み替え時の仮住まいに利用できる

6-2.デメリット

  • 売却価格が市場価格の6割〜8割程度と安くなる
  • 家賃が割高に設定されることが多い
  • 居住期間が長くなると、家賃の総額が売却価格を上回ることになる
  • 家賃の支払いが滞ると、賃貸借を解除されて住む場所を失う

「すみつぎ」のメリットとデメリット

7-1.メリット

  • 住み慣れた家にそのまま住み続けることができる
  • 毎月生活資金を受け取れる
  • 金利負担・家賃負担が一切ない
  • 売買代金を全額受領した後も、無償で居住を継続することができる
  • 利用できる対象者・物件の種別に制限がない
  • 推定相続人全員の同意が不要
  • 相続税対策、空き家対策となる

7-2.デメリット

  • 売買代金を一括で受け取ることができない
  • 住宅ローンが残っている場合は、利用できない
  • 契約期間中に売主が亡くなった場合、売買代金の全額を受け取れない

「すみつぎ」の利用をおすすめする人

以下のような方はぜひ、「すみつぎ」の利用をご検討ください。

  • 自宅を活用して毎月の生活費をまかないたい方
  • 死亡したり介護施設へ入居したりするまで確実に家に住み続けたい方
  • なるべく経済的にメリットの大きい方法で不動産を活用したい方(リバースモーゲージやリースバックよりメリットが大きくなります)

まとめ

「すみつぎ」は、同じ不動産活用方法であるリバースモーゲージやリースバックよりも経済的に優れた資金調達方法といえます。高齢者の方が生活費を準備する場合にはメリットが大きくなるでしょう。関心のある方は、お気軽にお問い合わせください。